ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Венгрия край удивительного гостеприимства, рай для гурманов, великолепный детский отдых, винная акватория! И все это о Венгрии — государстве с более чем тысячелетней историей, с памятниками старины, обширными озерными заповедниками, прекрасным голубым Дунаем, о государстве, которое является своеобразным мостом между Востоком и Западом. Столица Венгрии город Будапешт сочетает в себе не только городскую суету, но красивую размеренную жизнь. Недаром Венгрия входит в пятерку мировых лидеров по числу туристов, ежегодно посещающих эту страну.

Совсем небольшая Венгрия располагает необычайно щедрыми природными богатствами. Если собрать воедино все заповедники территории страны, результат получился бы ошеломляющий, потому что вновь образовавшаяся территория не уступила бы самым большим национальным паркам мира. Всем, кто любит путешествовать пешком, на автомобиле  или на велосипеде, любуясь безмятежной природой, озёрами, величественными горами не останутся равнодушными.

Называющие Венгрию “баней” недалеки от истины: можно где угодно проделать скважину — и забьет горячий источник. Кстати, Будапешт — единственная столица мира, в пределах которой бьют 123 горячих и 400 источников целебных горных вод. В большинстве населенных пунктов построены лечебницы, пляжи, бассейны. Здесь лечатся заболевания опорно-двигательной системы, ревматизм, кожные болезни, поражения костной и нервной систем одним словом можно не только жить в этой удивительной стране, но и поправить здоровье.

 Многие  думают, что это не возможно, трудно или просто боятся. Не бойтесь! Обратившись в нашу компанию, вы не разочаруетесь. Мы поможем вам подобрать любую недвижимость, организовать бизнес или просто создадим благоприятные условия для проживания в этой красивой стране.

 

Недвижимость в Венгрии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Венгрии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, исключая сельхозугодия. Для покупки потребуется только действующий загранпаспорт и денежные средства.

Любая недвижимость в Венгрии зарегистрирована в реестре собственников Земельной книге (Föld Hivatal) где можно проследить всю историю недвижимости и получить полную информацию о владельце недвижимости, наличии гаража или других построек, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.

Благодаря прозрачной и четкой схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем адвоката, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект чистый от обременений, задолженностей и прав третьих лиц. Ответственность за чистоту сделки несет венгерский адвокат с действующей лицензией. Услуги адвоката по принятому закону оплачивает покупатель.

 

Процедура оформления сделки купли продажи 

 

1) Подбор и местонахождения недвижимости 

 

Наша компания предоставляет широкий выбор объектов недвижимости на территории Венгрии, в Будапеште и его пригородах. Написав нам письмо, позвонив по телефону или скайпу, мы начнем поиск необходимого для вас объекта. Поможем выбрать район и проконсультируем по инфраструктуре.   В случае если подходящего объекта нет в нашей базе данных, наша компания займется подбором недвижимости по заданным критериям.

2)Подготовка проекта договора купли-продажи

 

После выбора объекта, вы приезжаете в Венгрию, взяв с собой первоначальный взнос за покупку недвижимости (как правило 10% от стоимости недвижимости),комиссия адвоката (1% от стоимости объекта), 200 евро- сбор за разрешение иностранному лицу ( для Государственного Управления ) и часть  нашей  риэлтерской  комиссии 80.000т.р. Общая стоимость составляет   160.000т.р., она не зависит от стоимости и размера недвижимости.Вторая часть выплачивается после того, когда клиент становится полноправным собственником объекта.Не забывайте, что большинство  риэлтерских агентств недвижимости берут гораздо большую сумму,чем мы. Плюс ко всему наши специалисты торгуются с венгерской стороной, чтобы сэкономить ваши средства( в среднем 10% от рыночной стоимости объекта).

Важно: 250 евро мы берем перед началом просмотров ( в первый день встречи в Венгрии перед просмотрами). Эта сумма также входит в первую половину нашей риэлторской комиссии ( 80000 т.р.) .Если же,по каким-нибудь причинам,покупатель после просмотров вабранных объектов недвижимости отказывается приобретать их,то 200 евро не возвращаются  (компенсируются затраты переводчика и транспортные расходы, на любой стадии просмотров недвижимости).

 Отдельно оплачиваются билеты на самолёт, проживание в отеле, визовые сборы и страховка (клиент может воспользоваться  нашими услугами либо самостоятельно пройти этот несложный процесс). Далее, когда клиент приезжает в Будапешт мы встречам его, размещаем в апартаментах и начинаем просмотры недвижимости( 3-4 просмотра в день ). Можно совместить просмотры с экскурсионной программой для более подробного изучения окрестностей и  достопримечательностей Будапешта (экскурсии оплачиваются отдельно, вы также можете их заказать у нас, либо отдельно у любых туроператоров, согласовав их с нами.). Когда недвижимость подобрана и устраивает наших  клиентов, адвокату передаются документы по объекту недвижимости: выписка из земельной книги (tulajdoni lap), информация об объекте недвижимости (площадь, этаж, количество комнат, список продаваемого инвентаря и др.), данные о покупателе и продавце.  Адвокатом составляется проект договора купли-продажи на данный объект недвижимости. Наша компания пересылает или передаёт данный договор продавцу и покупателю для ознакомления и согласования условий договора. Покупателю передаётся проект договора на венгерском языке с информативным переводом на русский язык.

 

3) Подписание договора купли-продажи

 

После согласования условий договора назначается дата засвидетельствования договора у адвоката.

В Венгрии практикуются следующие схемы подписания договора купли-продажи:

 

1.Обе стороны, т.е. продавец и покупатель присутствуют на подписании договора.  Подписанный договор сразу вступает в силу (рекомендуемый вариант)

 

2.Продавец присутствует лично на подписании, а со стороны покупателя присутствует доверенное лицо по доверенности, это обычно венгерский адвокат. После этого договор также вступает в силу сразу после подписания

 

3.Если покупатель по каким-либо причинам не смог явиться на подписание договора или проживает в другом городе, договор может быть заверен в консульском отделе Венгерского посольства в России.

Как видно из вышеизложенного, покупатель имеет три опции: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи, выдать доверенность своему представителю на подписание договора от его имени или заверить договор в консульстве Венгерского посольства. При подписании договора купли-продажи, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, услуги адвоката(1% от стоимости) и часть комиссии нашей фирмы 80000т.р.

 

4) Прошение о покупке недвижимости 

 

Адвокат подаёт прошение в Муниципалитет о разрешении данной сделки. Разрешение получается обычно в течении 8 недель со дня подписания договора( возможно  и в течении 4 недель) В том случае, если покупатель приобретает жилую недвижимость посредством учрежденной им коммерческой организации(фирмой), в разрешении нет необходимости. После того, как разрешение получено, оплачивается остаток покупной цены недвижимости в согласовании порядка оговорённого в договоре купли-продажи.

 

5) Открытие трастового счёта и выполнение предпосылок к оплате всей покупной цены 

 

В Венгрии практикуется два вида оплаты покупной цены:

 

а)  через трастовый счет нотариуса

 

б)  напрямую на счет продавца

 

1. Оплата через трастовый счёт нотариуса 

 

Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Венгрии. В этом случае после подписания договора купли-продажи адвокатом открывается специальный трастовый счет, по средствам которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету имеет исключительно адвокат.

 

После вступления договора купли-продажи в силу, покупателю дается в среднем от 4 до 8 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку. Услуги адвоката(если личное присутствие оплачивается при  подписании договора купли-продажи ), налог на приобретение недвижимости(в течении полугода или сразу при получении письма из налоговой после подписания договора купли-продажи, письмо высылается на почту покупаемой недвижимости)  , издержки на перерегистрацию прав собственности(оплачивает адвокат), получение выписки из земельной книги(оплачивает адвокат).

 

Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также адвокатом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.

 

Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на венгерском языке, перевод договора на русский язык, письмо адвоката об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.

 

После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет адвоката производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета земельного управления и т.д.

Покупная цена оплачивается продавцу, только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

 

а)  удаление продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в земельной книге (если они имеются)

 

б)  оплата всех прочих счетов, связанных с процессом переоформления

 

2. Оплата напрямую на счёт продавца

 

В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца, только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

 

а)  стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в земельной книге

 

б)  внесение в земельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (bejegyzo hatarozat)

 

в)  оплата всех прочих счетов

 

После выполнения вышеуказанных предпосылок адвокатом высылается уведомление, в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет продавца.

 

6) Переход прав собственности 

 

Согласно условиям договора купли-продажи переход прав собственности (прав и обязанностей, связанных с владением недвижимостью) происходит после выплаты всей суммы покупной стоимости.

Правовыми последствиями перехода прав собственности являются: переход права пользования недвижимостью, вступление в сообщество владельцев, в случае сдачи в аренду — вступление в договор аренды и получение арендной платы, необходимость оплаты ежемесячных расходов и др. Когда происходи выплата всей суммы покупной стоимости и высылается выписка адвокатом из земельной книги, клиент оплачивает вторую часть комиссии нашей фирмы 80000 т.р  лично или банковским переводом на заранее оговоренный  адвокатом счёт.  

 

После перехода прав собственности покупатель становится полноправным «экономическим» владельцем, т.е. может полностью распоряжаться купленной недвижимостью.  «Юридическим» же владельцем он становится только после окончательной регистрации в земельном книге в земельном управлении, которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты регистрационного налога и зависит от скорости работы земельного суда этой области или района, к которому относится данный объект недвижимости.

 

7) Получение выписки из земельной книги

 

После окончательной регистрации прав собственности в кадастре новый владелец вправе запросить в земельном управлении выписку из земельной книги, которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для получения визы для въезда в Венгрию (стоимость включена в комиссию адвоката) Для наших клиентов данную выписку запрашивает адвокат или же наша компания, после этого выписка в оригинале высылается клиенту по почте. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной.

 

8) Перепись договоров коммунальных служб

 

И последнее немало важная процедура:  нужно будет переписать договора коммунальных служб с бывших владельцев недвижимости на новых. Обратившись в нашу компанию, мы с радость поможем вам!